为抑制房价上涨,东莞全方位封堵炒房漏洞

本文来自微信公众号“地产一条”

去年7月以来,东莞已累计出台四次楼市调控政策,频率之高实属罕见。

紧跟深圳步伐,东莞调控再次升级。

2月27日凌晨,东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》(以下称“莞六条”),在对限购年限、住房信贷以及限价加码的同时,对住宅用地供应、二手房价监控也有新的安排,自2021年2月27日起实施。

根据新的限购政策,自“莞六条”施行之日起,非东莞户籍居民家庭在东莞购买第二套商品住房(包括新房或二手房),须在购房之日前四年内在东莞逐月连续缴纳社保满三年;新入户东莞家庭购买首套新房的,需落户满半年且在购房前两年内连续缴纳社保满半年。

与此同时,为堵上“假离婚”购房漏洞,新规提出,夫妻离异的,任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

对于以企业名义购房的,该企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买。

东莞从2016年10开始施行限购政策,一直到2020年7月25日之前一直限制的都是新房。2020年7月25日“莞九条”出台后,二手房也首次被纳入限购范围。

按照2021年2月27日之前的限购政策,东莞本地户籍居民及非本地户籍居民家庭拥有两套及以上住房的不能再继续购买新房;东莞本地户籍居民购买首套及二套商品房均无社保要求,非本地户籍居民家庭购买首套商品住房的须在购房之日前2年内连续缴纳社保满1年,购买二套房的须在购房之日起前3年内连续缴纳社保满2年。

对比前后政策,可以看出,新出台的“莞六条” 对非户籍居民家庭购买第二套商品住房的连续缴纳社保年限要求由两年延长到三年,对离婚购房、新入户购房、企业购房等情形分别明确了要求。东莞住建局指出,此举旨在抑制投资投机型购房行为,堵塞炒房漏洞。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,限购门槛提升,同时打击假离婚炒房,这一点与深圳、上海、南京的政策类似,意味着近期东莞本地炒房也很明显。此外,新落户要半年、入户前要连续缴纳半年社保才能购房,借鉴了深圳的做法。可见东莞户籍人口明显增加,住房市场压力较大。

除限购升级外,东莞也开始升级限贷政策,对居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房且住房贷款已结清或无住房但有已结清住房贷款记录的购买普通住房、拥有一套住房且住房贷款未结清的购买普通住房,首付款比例分别提高了10%,分别达40%、40%、50%。

李宇嘉表示,从限购政策、限售政策、限贷政策,打击离婚炒房,以及限制企业购房来看,东莞的调控政策在向一线城市看齐。可以说,目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格,比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐指出,去年东莞房价波动大,存在较多投资投机需求,所以东莞不断在需求端加大调控力度,抑制投资及投机需求。

据一条君了解,去年7月以来,东莞累计已出台四次楼市调控政策,频率之高实属罕见。

过去一年,东莞房地产市场表现远超预期,在华南地区的城市热度中仅次于深圳,不管是土地市场还是楼市均实现了大爆发。

从楼市来看,去年4月以来,在城市规划力度不断加强、货币宽松政策、深圳需求外溢、部分避险资金进入楼市的背景下,东莞楼市升温明显,部分中心城区和热门板块的新房和二手房均呈现量价齐涨的态势。

克而瑞数据显示,2020年东莞商品住宅成交量达746.9万平方米,成交均价呈直线上扬趋势,达2.45万元/平方米 ,同比上涨15%。

具体来看,东莞商品住宅呈供不应求的态势。上半年疫情期间,市场表现冷淡,月均成交42万平方米;下半年整体市场供需价三者均上升,月均成交82万平方米,多盘“日光”,年底新盘去化率高达86%,楼市火热。

与此同时,“7.25”新政后,二手房被纳入限购行列,二手房成交量萎缩,7月后二手市场月均成交量下滑近10%。但这并没有遏制住房价的上涨,克而瑞研究中心指出,受东莞新房市场火热影响,市场预期传导至二手房市场,部分业主哄抬房价,年底均价呈现上行趋势。

李宇嘉也指出,据克而瑞数据,2020年二手房价涨幅第一的不是深圳(14.8%),而是东莞,只不过东莞没有在统计局的70城指数样本中,看不到东莞的官方数据而已。另外,去年下半年以来,冰山指数上,东莞连续几个月排在第一。

另从实际成交数据来看,2020年东莞几个热门片区的房价,比如松山湖、南城、临深等区域,房价都创新高了,比年初上涨20%左右。

楼市火热的背景下,房企在东莞拿地的热情高涨。克而瑞数据显示,2020年东莞高溢价地块频出,多幅地块以最高限价成交,平均土拍溢价率为28%,遥遥领先其它城市。

土地市场平均成交楼面价达到8922元/平方米,同比上涨14.4%,其中东南临深片区受诸多房企追捧,优质地块拉升地价,成交平均楼板价达到了18068元/平方米。

另外从商品住宅库存来看,截至2020年底,东莞和深圳的库存去化周期差不多,下降至6-8个月。

为控制房价上涨,去年7月2日,东莞踩下了第一脚“刹车”,不仅给申请预售的商品住房项目体量划下不少于3万平方米的“红线”,还再次收紧了新房限价政策。

根据去年7月2日的限价政策,新建商品住房项目一次性或分期申请预售(或现售)的,须以栋为单位申报销售价格,同一栋每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。与此同时,取消了同一套房在备案180天后可上调5%房价的规定。

此外,首期首次申报销售价格的,每栋申报均价应不高于前三个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%;分期申报销售价格的,每栋申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%。

而此次“莞六条”提出,为坚决遏制房价过快上涨势头,东莞将根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响,切实加强分类指导,对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街(园区)同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的,暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案,待出台具体申报细则后按其执行。

在二手房方面,新政提出,要完善二手住房网签交易价格发布机制,一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息,并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。

车德锐预计,此次新政出台后,整体市场观望情绪浓厚,需求回归自住,成交将明显萎缩,房价滞涨,并逐步趋向平稳。

不过,李宇嘉认为,在大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下,当东莞住房供应难以放量的时候,房价上涨的趋势很难避免。所以,需求端的抑制只是短期的权益之举,目的是为了给住房制度改革腾出空间和时间。

合富研究院则也指出,东莞今年上半年供需矛盾异常尖锐,严重供不应求,房价预期较高,相对而言受政策影响程度略小,下半年随着新品的大量上市,新房定价将趋于理性。全年楼市成交活跃度会明显降低,房价涨幅将会明显收窄。

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